以下為法院常發生之法拍現象,說明如後 :
法拍屋帶有租約不易點交 :
確認租約內容 有利後續處理,帶有租約的法拍屋,由於民法第425條「買賣不破租賃」的規定,是不點交案例的最大宗;甚至有人製造假租約形成「占有」,藉以要求搬家補償費的案例。專家指出,拍定後向法官聲請閱卷,可以確認租約內容,對後續該如何處理,極為重要。
由於從查封筆錄中通常不易看出租約的詳細內容,待拍定後持權利移轉證明書就能向法官聲請閱卷,就可以了解原始租約情形,甚至可據此向律師請教,如果打官司的話,贏的機率有多少。若贏面大,搬家補償費就可以少給甚至不給,反之就要加強私下談判的次數及技巧。
租約大致可分以下9種:正常租約;長租期(超過5年)低租金;不定期租約;以債抵租;租押金1次付清;無權占有;無償借用;其中1個或以上房間出租,其餘債務人自住;以及承租人又將部分房間出租的「2房東」情形。
所謂「買賣不破租賃」,即房屋在有租約的情形下,買賣無法「打破」租賃關係,也就是新買主無法過問房屋的使用權。但民法債權篇修正後,有2種情況例外:租約未定期限,或訂約期限超過5年以上而未經法院公證者。因此,在前述9種情況中,長租期低租金,若租期超過5年而沒有公證,或不定期租約未公證者,皆屬無效。
法庭相見以和為貴,至於2房東的問題,有時以原始租約就可以解決。原來,簽租約時通常會使用一般的文具行就能買到的租賃契約,其中對「2房東」有所限制,如「乙方未經甲方同意,不得私自將出租房屋權利,一部分或全部轉租頂讓……」等字眼,通常簽約時不會細看條文,如果租約中這一條沒有劃掉,而承租人有成為2房東的事實,那就容易處理了。
假租約也是常碰到的情況,通常是債務人租給自己的親朋好友,如果有足夠的證據,可以打刑事官司「竊占」或「偽造文書」,告出租人及承租人有偽造租約的嫌疑。
曾遇過開庭時,出租人和承租人互不相識的情況。其實買法拍屋的人主要是想取得房子,打官司通常不得已,尤其打官司曠日廢時,有時等判決下來已經過了好幾年,雖然結果是贏了,但光是等待判決的期間以利息換算,就已經損失慘重。所以,法庭上最好不要當場講對方的壞話,還是以解決問題為重。
實務上,檢察官若能隔離偵訊出租人和承租人,分別詢問押租金支付的方式(通常有現金、支票、電匯等3種方式)、地點、金額等,很容易就能知道是否為假租約。
官司成敗在於舉證,如果能找到真的很專業的律師配合,還是很有幫助,但蒐證舉證要靠自己,律師的角色就像廚師,用手上的材料作出最好的料理。不過,律師就像醫師,各有專長,但沒配合過不容易了解其專長,還是要仔細打聽,才能找對人。
帶有租約的法拍屋,由於民法第425條「買賣不破租賃」的規定,是不點交案例的最大宗;甚至有人製造假租約形成「占有」,藉以要求搬家補償費的案例。拍定後向法官聲請閱卷,可以確認租約內容,對後續該如何處理,極為重要。
處理原則 :由於從查封筆錄中通常不易看出租約的詳細內容,待拍定後持權利移轉證明書就能向法官聲請閱卷,就可以了解原始租約情形,甚至可據此向律師請教,如果打官司的話,贏的機率有多少。若贏面大,搬家補償費就可以少給甚至不給,反之就要加強私下談判的次數及技巧。
法拍屋糾紛 前屋主築牆擋路 :
遭到法拍的原屋主,在搬離之前破壞房屋的消息時有所聞,不過在雲林縣卻傳出了有民眾在住屋前砌上了一堵圍牆,迫使新屋主進出不便,雲林地方法院除了要求原屋主必須將圍牆拆除之外,也依照妨害自由罪,將原屋主處以一年的有期徒刑。這是雲林縣崙背鄉的一排民宅,其中畫面裡的這一戶人家最特別,從側門到車庫門,完完整整的遭到一面紅磚牆圍堵,由於這面牆距離房屋大門只有四十公分,因此人員的進出都得側身通行,讓購買到這棟法拍屋的陳姓屋主苦不堪言。陳姓婦人為此告上法庭,不過房屋遭到拍賣的原屋主洪先生說,當初房屋買賣契約中明定,屋前道路持分須由屋主分攤,雖然房屋遭到法拍,不過卻不包括道路部份,他當然可以築起圍牆。不過判決書當中卻指出,原屋主在房屋點交前砌牆,有明顯妨害自由罪嫌,因此除了要求拆除之外,也判處一年的有期徒刑
標得法拍屋 竟然成廢墟 :
台南縣有位民眾買了一棟相當漂亮的法拍屋,沒想到繳清了價款要點交時,才發現好好的一棟別墅,卻遭人惡意破壞,宛如一座廢墟,屋主無奈的找上當初將房子拍賣給他的台南地方法院,台南地方法院表示,產權已經移交,依強制法規定,買方就拍賣的瑕疵沒有擔保請求權,因此無法撤銷拍定,要屋主去告損害人。 她以350多萬元向台南地方法院標購位在佳里鎮四維街的一棟三層樓房,依法在七天內要繳交款項,不料在八月中旬法院前來點交時,發現建物被嚴重破壞,讓她感到膽戰心驚。她向法院購買法拍屋前並未實際看這間屋子,買下之後和法院人員到場點交時,才發現牆面上被灑上瀝青、機油,屋內排水管與通氣孔也全部被灌上水泥,整棟大樓滿目瘡痍,就連屋後的牆壁也被人用怪手整面剷除。房子已經繳清了價款,但書記官來看了卻不敢點交,說要會勘,苦等一個月卻沒消息,詢問的結果,法院的答覆讓他為之氣結。台南地院民事法官彭喜有說,房屋所有權已歸拍賣人所有,因此可向損害人請求賠償,毀損部分則依刑事部分處理。法院沒有負法拍屋的瑕疵擔保責任,屋主認為房子是向法院買的,就算要告,他也會告法院,看了這樣的例子,想要買法拍屋的民眾可要三思而後行。
買了法拍屋 拍定未點交
如果法院法拍屋公告事項「拍定後點交」,事後要拍定人自行找債務人點交,那與拍後不點交有何不同,請明確告知真正的用意。
台中地院答覆:法院點交法拍屋有一定的程序,先考量拍定人的權益,並顧及債務人的難處,務必讓法拍屋「完整」的交給拍定人。部分債務人因房子遭法拍,在短時間內無法找到租住處,因此通常院方會給予緩衝時間,若真的惡意不搬遷,院方則會強制點交搬離。
民事執行處書記官每月處理法拍屋案逾千件,遇債務人不搬離時,往往會打電話與債務人、拍定人溝通,善意的建議雙方協調,如果拍定人不願意,則法官會到法拍屋勘查,了解債務人實際狀況,倘債務人仍舊不搬離,則實施強制點交。
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